随着市场经济的纵深发展，按揭作为一种有效促进房地产市场资金流通的形式，已愈来愈受到包括银行在内的各商家的重视。因而，相关法律问题也愈来愈受到众多企业家和法律工作者的密切关注。因此我想就银行在按揭业务中如何防范风险及律师在这一方面可以开展哪些工作，谈一下自己的看法。
　　一、“按揭”的概念及法律属性
　　“按揭”是英语“mortgage”一词的粤语音译，中文意思为抵押贷款。在我们通常的语言应用中，“按揭”一词专指购房者以所购房屋为抵押物向银行取得贷款购买房屋，分期还本付息的融资购房方式。所谓抵押，依据我国《担保法》的规定是指债务人（即指购房人）不转移其对所购房产的占有，将该房产作为借债的担保，当债务人不履行债务时，债权人（即银行）有权依照我国《担保法》的规定，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
　　按揭一般又分为两种，一种是现楼按揭，一种为楼花按揭。
　　顾名思义，现楼按揭是抵押人同意以其合法拥有的物业作为抵押物抵押予抵押权人（也就是银行）为前提而取得贷款的一种方式。抵押权具有物权性质，一旦抵押关系成立，抵押人在抵押期间即丧失了对抵押物的处分权；但同时抵押权人（银行）对抵押物只具有附条件的处分权，即只有在抵押人到期不履行或不能履行合同义务时，抵押权人（银行）才有权处分抵押物。
　　楼花按揭，是指抵押人同意以其合法拥有的对所购物业的期待权抵押予抵押权人（银行）为前提而取得贷款的一种方式。为什么说是“抵押人对所购物业的期待权”呢？因为抵押人在办理楼花按揭时，并没有取得所购物业的所有权，由于房屋并没有现实存在，这时开发商并不拥有所建房屋的所有权，因此也就无法将房屋的所有权转让予预购方。但是预售方也就是开发商将在未来某一时间将房屋建成，从而拥有房屋的所有权。因此，预售方让与预购方的权利实际上是将来能够拥有房屋所有权的期待权。这种期待权具有经济价值，是一种财产权利，因此说“抵押人是将其对所购物业的期待权”抵押予银行。
　　由此可以看出，在现楼按揭中，按揭人是将房屋所有权抵押给贷款银行，而在楼花按揭中，按揭人是将所预购房屋的期待权抵押给银行。
　　这里应当明确的是，在现楼按揭中，以现楼作为抵押物是具有法律依据的。我国《担保法》、《城市房地产管理法》对此都做了明确规定。《担保法》第34条“抵押人所有的房屋可以进行抵押”便是现楼按揭的法律根据。楼花按揭也是具有法律根据的，建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》明确规定，预售楼花可以作为贷款抵押物。该办法第20条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证”。近年来，北京市政府相继颁布了相应的规定，允许办理楼花抵押贷款。由此看来，现在银行开展现楼按揭和楼花按揭都是可行的，是完全具有法律保障的。
　　二、开展按揭业务的重要意义
　　在按揭业务当中，唱主角的主要有三个方面，即银行、开发商及购房人（这里称按揭人），按揭对这三个方面都具有重要的经济意义。
　　对于银行来说，按揭业务是一项长期的能够较稳定偿还本息的可以融通大规模资金的可靠放贷。按揭放贷的对象一般是个人，以中国人历史上形成的观念及购房人的素质（所有购房人的身份及还款能力要经过律师楼的鉴证）一般是不会借债不还的。实践中，按揭后按揭人不向银行还款引起纠纷的情况极为少见，况且按揭过程中要对按揭人所购（或预购）的房屋（或楼花）进行抵押登记，而且一般都进行了强制执行公证。即使按揭人真的没有向银行偿贷，银行也有房产可收，作为收贷的保障。由此可以看出，开展按揭业务使银行良性贷款增加，贷款种类增多，是银行的一项很好的业务。一些银行决定开展这项业务，并将这项业务作为近期工作的重点，是抓住了时机、看准了市场，是一项相当英明的决策。
　　对于开发商来说，其建楼的目的是将房产售出、收回资金，这样才能赚钱盈利，而且收回资金越早越好，收回资金的方式就是将房产卖出。但是房产的价格相对于绝大多数按揭人来说，价格是昂贵的，这在哪个国家都是一样的，是一种高消费，相当一部分人是不可能一次付清房款的，楼花的价格虽然比现楼便宜一点，但相对来说也是十分昂贵的。怎样才能解决这个问题呢？开发商是不能赊帐给买方的，赊帐带给开发商的风险是不可想象的。只有找到银行，在银行得到可靠的还款担保之后，由银行给按揭人贷款，这样开发商才能将房产售出、收回资金，才能进行资本运转。因此，开展按揭业务对开发商是非常重要的，甚至是不可缺少的。
　　如前所述，相对于房产的价格来说大多数按揭人的收入是非常低的，凭他们的经济能力不可能一次性向开发商支付房款。就北京目前的情况来说，住房困难的和急需改善住房条件的人不在少数。这部分人希望买房却又没有足够的资金，但如果将房款分期逐月偿还，问题就可以得到解决了。因此，这部分人通过银行开展按揭业务，不需等存足了钱再去买房，可以提前解决住房困难，改善住房条件。
　　总之，开展按揭业务，有利于活跃房地产开发和房屋买卖的交易市场。从大的方面说，可以拉动国民经济的发展，刺激消费；从小的方面说，对银行、开发商、按揭人都是一件好事情。
　　三、按揭业务中银行面临的风险和解决办法
　　在按揭业务中，开发商已将房产售出，收回了资金；按揭人从银行借款之后，已经入住或已经取得了对预购房屋的期待权，这种期待权也是较为可靠的，对这二者来说，基本上不存在什么风险。只有银行面临的风险是最大的。银行面临的风险包括：
　　1．来自开发商的风险
　　合格的开发商应当具有以下许可证：a．开工许可证；b．建设工程规划许可证；c．建筑许可证、土地使用证；d．销售（或预售）许可证。一般来说具有了销售（预售）许可证，其它几证应当是齐全的。如果几证不全，那么将来就有可能办不下产权证，楼花销售也办不下预售登记，无法对其设定抵押。如果对这类房屋开展按揭业务，银行实际上是在没有任何保证的情况下将钱借给了按揭人，按揭人一旦不还借款，银行便没有任何应对的办法。
　　此外，开发商资信情况虚假，所建楼宇存在严重的质量问题，也可能给银行按揭带来风险。
　　2．来自按揭人的风险
　　按揭人购房之后，由于收入情况发生变化，或以其他原因赖帐不还，这时银行也产生了一定的风险。虽有房屋抵押，但很难排除因市场变化房屋贬值的情况发生，所以来自按揭人的风险是必须考虑的。
　　3．来自天灾的风险
　　发生天灾，如地震将房屋震毁，房屋本身不存在了，抵押物没有了，抵押权也就没有了。银行没有了担保，对银行就产生了风险。
　　为了避免这些风险，或者说为了把风险降到最低，银行应该在进行按揭业务之前，选择合适的开发商并对其进行严格的资格审查；贷款给按揭人时对其身份、资信情况、还款能力进行审查；要求贷款人或开发商对房产进行保险，如按揭人进行保险，第一受益人应为银行。
　　银行对开发商的审查包括以下内容：
　　首先，要对开发商进行资信审查：A、开发商之项目批准证书。开发商搞任何一个房地产项目，都要经过政府部门的批准立项，没有经过批准立项的属于非法。B、开发商之公司章程。如是合资公司或合作公司的要审查合资、合作的合同。了解公司的章程、合资合作合同对于了解公司的基本情况和公司的运作方式等等具有重要作用。C、开发公司之法人营业执照。营业执照是一个公司合法经营的标志，营业执照可以反映出公司的营业范围，从中可以看出是否可以开展房地产业务，如果经营范围根本就没有房地产这一项，那就属于超范围经营，属于违法，银行是绝对不能同这类公司合作的。D、开发公司法定代表人身份证明书。银行要同讲信用的公司合作，而法定代表人的信用状况对于认定该公司的信用状况具有重要意义，因此搞清楚公司的法定代表人是谁，这一点也是非常重要的。
　　其次，要进行项目审查，其内容包括：A、建设工程规划许可证。B、建筑许可证和开发许可证。C、建筑施工合约。D、国有土地出让合同和土地使用证。E、商品房销售（预售）许可证或外销许可证。
　　对发展商上述情况审查没有问题之后，才可以进行实质问题的谈判。实践中，有的银行对发展商的要求较为严格，这种情况下，一般要求：a．开发商承诺对按揭人之按揭款申请提供无条件的、不可撤销的全程担保，直至按揭人还完贷款；b．必须在按揭银行设立银行帐户，并在按揭银行办理结算业务，发展商全部售楼款必须统一，收入在该指定帐户内；c．发展商必须已与有关部门签订售楼款监管协议，对预售款进行有效的监控管理。也有一些银行只要求开发商对按揭人的贷款提供阶段性担保，并不要求全程担保，也即开发商的担保至抵押办理完毕。一般情况下，银行对经济适用房按揭项目只要求开发商提供阶段性担保。
　　银行对按揭申请人的审查包括以下内容：
　　首先要对其身份进行审查。若买方为个人，要审查身份证、护照等个人身份证明，如购买经济适用房，还要求按揭人提供户口本，证明其北京市民身份，因为经济适用房仅限于北京市民购买。若买方为公司、机构，要审查商业登记文件、营业执照、法定代表人证明、董事会决议书等等。
　　境外买家之上述身份证件，需经当地律师楼公证并由中华人民共和国驻当地使、领馆认证。需要说明的是，目前国内银行对购买商品房的外国人（含港、澳、台同胞）申请按揭贷款之身份并无特别限定。
　　这里有必要再特别谈一下有关外省市个人买房的问题。随着我国市场经济的不断发展，从事各种商务活动的人员不断增多，北京作为全国的首都，是全国的政治、经济、文化的中心，外地人在京合法经商的不在少数。据最新统计，在京外来人口约220万，这些人当中，有一部分人具备一定的经济实力，打算在京购房。北京市政府规定，这部分人只能购买商品房，不能购买经济适用房。购买商品房，首先须向北京市房地产交易中心提交合法身份证件及在京购房申请书，交易中心在验证无误后，连同复印件及其他材料报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章。管委会在审核《购房登记表》及其他资料后，签发《外省市个人在京购房批准通知单》，凭此通知单，外省市个人才可在京购买商品房。对于这部分人，银行在严格审查其身份证明及资信情况后，也可给予按揭贷款。身份证明除身份证外，还应包括在京暂住证以及在京务工证等证件。在审查资信情况时，如外地购房人在京开设私营公司，应提供其私营公司的营业执照、最新纳税情况证明。如果没有自己的私营公司，而是在京务工，须提交所在公司出具的个人收入证明及近期个人纳税证明、其所在公司的营业执照等等，也可让其出具个人在京存款证明等作为参考资料。
　　此外，北京市政府在1999年7、8月份发布文件，为鼓励外省市人员参与北京市高科技事业的发展，对北京市科委认定的高科技企业中供职的人员，经本单位推荐、申请，北京市人事局批准，可颁发《工作寄住证》。根据北京市政府的规定，持有《工作寄住证》者不再办理暂住证及务工证，在购房、子女上学等方面享受北京市民待遇。《工作寄住证》二年有效，期满予以延期，持有《工作寄住证》满三年即可办理北京市户口。因此，《工作寄住证》有准户口的性质。对于这部分人购房，不用再履行审批手续，银行办理按揭手续应基本等同于北京市民。需要指出的是，持有《工作寄住证》者在购房上并不完全等同于北京市民，这部分人不能购买经济适用房，这一点是要明确的，否则在办理产权证时会遇到麻烦。
　　其次，要对其资信情况进行审查。若买方为个人，须审查个人收入证明，或薪俸税单及出具该收入证明的公司之商业登记文件。此外也可要求申请人提供存单、股票、债券、自有房产的产权证明或购房合同及购房发票；申请人拥有本公司或其他公司股份的，也可请其提供公司企业法人营业执照副本、公司章程、公司上一年末及最近一个月的财务报表（包括资产负债表、损益表），申请人还可提供其所拥有的其他动产及不动产的产权所属证明，如拥有汽车的则可以提供机动车行驶证及发票。
　　这里需要说明的是，银行放贷的目的是要通过放贷，收回本息，通过收取利息获得盈利。在按揭业务中，银行是在得到抵押担保后才进行放贷的，而且此抵押一般还进行了强制执行的公证。银行的利益得到了可靠的保证，一旦按揭人不能还款，银行可以直接向法院申请对按揭人的房产进行强制执行，从而得到按揭人的房产。但是银行不是开发商，银行放贷的目的是赚取利息而不是放出款去却收回一堆房产，审查按揭人资信情况的目的正在于此，这是按揭业务中非常重要的一个环节。
　　以上这些工作做到了，就在一定程度上为银行按揭工作减少了风险。
　　在此，有必要专门谈一下楼花按揭的风险防范。前面已经谈到，楼花按揭相对于现楼按揭具有其特殊性。由于楼花按揭抵押的只是按揭人将来获得房屋所有权的期待权，这种期待权一般最终能够实现，但也可能实现不了。为保证银行的利益，在办理楼花按揭业务中，应特别注意以下几个问题：
　　1．如果按揭人尚未还完贷款，房屋竣工交付后，银行应及时将楼花按揭转为现楼按揭。建设部所颁布的《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。在实践中，楼花按揭的期限一般都较房屋的建设期长。所以，房屋竣工后，绝大多数按揭人都尚未还完贷款。房屋竣工后，按揭人将取得房屋的所有权，也即获得房产证，这时按揭人在楼花按揭中抵押给银行的期待权也就消失了。如果没有转为现楼按揭，那么银行的贷款就将成为无抵押的贷款。所谓楼花按揭转现楼按揭，在实践操作中，就是在按揭人的房产证上做抵押背书，并将背书后的房产证收归银行保存，直至按揭人还完贷款。
　　2．应争取让开发商成为楼花按揭的保证人，其理由有这样几点：a. 由于楼花按揭的目的在于使按揭人有钱购买楼花，按揭贷款最终将成为购房款，归开发商投入房屋的开发建设，因此开发商是楼花按揭的直接受益人。b．按揭人抵押给银行的是将来获得房屋所有权的期待权，该期待权的实现程度取决于开发商履行预售合同义务的程度，如果开发商能够按照合同的规定履行义务，那么按揭人的期待权就有保障，同时贷款银行的利益也就相应得到保障；反之如果开发商不能履行合同义务，那么按揭人的期待权也就可能成为无法实现的权利，从而危及银行的贷款安全。因而，为促使开发商履行其义务，有必要让开发商承担保证责任。c．如前所述，在房屋竣工后，需要将楼花按揭转为现楼按揭，而银行无法控制按揭人在房屋竣工交付后和银行办理现楼按揭手续。如果让开发商成为保证人，由于涉及切身利益，使其能同银行密切合作，银行便能够顺利将楼花按揭转为现楼按揭。让开发商成为楼花按揭的保证人，实践中一般采用由开发商向银行承诺对按揭贷款承担连带的不可撤销的担保及开发商同银行签订回购协议等等。
　　3．银行一定要将按揭贷款直接划给开发商，以防止按揭人将贷款挪作他用。因为如果按揭人将贷款挪作他用，那么按揭人将不能获得所购房屋的期待权，而他是以该期待权作为抵押向银行进行贷款的。由于该期待权并不存在，这样银行的贷款就将变成无抵押的贷款，这就对银行产生了风险。
　　四、律师在按揭业务中的工作范围及重要性
　　在按揭工作中律师一般分为两类，一类是开发商指定的律师，一类是银行指定的律师。这里专谈银行指定的律师在按揭业务中的工作范围及其重要性：
　　1．从按揭项目开始谈判时介入，自始至终向银行提供全方位法律服务及咨询。按揭业务涉及面较广，既属于金融业务，又包括与金融相邻的很多法律事务，涉及多个部门的法律，有很多合同需要起草。因此律师必须向银行提供全面的法律服务，帮助银行把住法律关。
　　2．如前所述，在按揭业务中，银行是存在一定风险的，律师要通过自己的工作将此风险减到最低。律师的主要工作包括：a. 代表银行对发展商的资信进行审查，出具法律意见书，作为银行是否为发展商提供按揭贷款之法律依据；b．代表银行对按揭人的身份和资信进行审查，出具法律意见书，作为银行是否为按揭人发放按揭贷款之依据；c．代表银行和按揭人办理抵押登记手续；d．为充分保障银行的利益，应同开发商的律师一起去办理最终的产权证，拿到产权证后立即办理抵押登记，且将此证收归银行保管。
　　律师参与按揭业务具有重要意义。首先，随着我国法制建设的不断进步与完善，我国现行法律、法规以及规章的数量越来越多，只有专业人员才能掌握，按揭业务看起来比较简单，但在实际操作中较为复杂，法律贯穿于整个按揭业务的始终。律师参与按揭业务，可使银行的按揭业务更加规范化、法律化。银行也只有通过律师在按揭业务中提供法律服务，才能增加放贷的可靠性，减少风险，有利于盘活资金，促进信贷业务的开展。其次，律师通过对按揭当事人资信情况的审查，向银行出具法律意见书，对符合条件者给予按揭通行，将不符合条件者拒之于按揭的大门之外，有利于房地产市场在法制的轨道上稳步运行。